Дачные и садовые кооперативы и товарищества окружают практически все города России. Кто-то на своем участке ставит небольшой сарай для хранения инвентаря, кто-то возводит капитальное строение, рассчитанное на постоянное проживание с пропиской. Но последнее ему разрешат только после того, как собственник сможет перевести садовый дом в жилой.

Процедура несложная, но длительная и связана со значительными расходами. К тому же объект должен соответствовать определенным требованиям.

Чем отличается садовый дом от жилого дома: что сказано в законодательстве

Если изучить российское законодательство, можно увидеть, что такого термина, как «дача» нет нигде. Владелец участка с СНТ или ДНТ может возвести «садовый дом». Предполагается, что проживать в таком здании можно сезонно. Круглогодично здесь можно отдыхать, хранить личное имущество.

Если обратиться к ст. 16 ЖК РФ, можно увидеть, что жилым можно сделать или признать непосредственно дом, если построить его на садовом участке, в жилой зоне городской черты, его часть и квартиру. Одновременно нужно помнить, что, начиная с 01.01.2019 года, в России действует Федеральный закон от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства...».

Депутаты неоднократно возвращались к данному документу, отправляли его на доработку. Юристы-эксперты постоянно высказывали мнение о том, что принятие закона может привести к появлению множества бездомных в России, у которых формально есть место для проживания.

Суть закона заключается в том, что после 01.01.2019 года любой дом, выстроенный на садовом участке, считается жилым. Если собственник купил, возвел его и до 01.01.2019 года узаконил свое право собственности, ему не придется обращаться в Росреестр для изменения статуса объекта.

Чтобы узнать, как зарегистрирован конкретный объект, достаточно зайти на сайт egrn.su и запросить выписку из ЕГРН. В поле «Назначение» жилого садового дома должен стоять статус «жилое». Если это так, в объекте можно прописаться. Если же постройка не относится к капитальным, в ней нет необходимых коммунальных удобств, помещение будет значиться в качестве нежилого.

Условия признания садового дома жилым

Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.

Но в итоге депутаты утвердили заявительный порядок перевода садового дома из нежилого в жилое. Владелец заполняет заявление и указывает, что его имущество соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006 «Об утверждении Положения»:

Несущие конструкции прочные, не имеют дефектов, способных привести к разрушению объекта, защищают от уличного шума.

Для строительства жилого дома выбран участок на территории дачного или садового товарищества, в жилой зоне муниципалитета в соответствии с градостроительным планом.

К дому подведены электричество, вода, газ (если рядом есть магистральный газопровод), подключена канализация. В отдельных ситуациях допускается наличие водоснабжения и водоотведения не непосредственно в здании, а на участке.

Предусмотрено отопление: газовое, электрическое, печное (при соблюдении требований техники безопасности). Зимой температура воздуха в помещении не должна опускаться ниже +18 0С.

Наружные стены теплоизолированы, фундамент защищен от размытия талыми и дождевыми водами.

В доме не менее одной комнаты, обустроены санузел (туалет) и кухня. При этом жилые помещения находятся над землей. По санитарным и строительным нормам человек не должен жить в подвальных и цокольных этажах.

Непосредственно в доме либо на участке отсутствуют источники электромагнитного излучения

Требования, обозначенные выше, можно назвать техническими. Чтобы проверить, в какой степени они соблюдаются, и является ли садовый дом на самом деле жилым помещением, собственник обязан пригласить кадастрового инженера.

Но есть еще несколько условий организационного характера. И их тоже нужно соблюсти:

Заявитель является владельцем объекта, и право собственности подтверждено официально. Это же правило распространяется на участок. Альтернативой может стать быть договор долгосрочной аренды территории.

Дом не находится в залоге, под арестом. На него не наложены обременения судом, ФССП и т. д.

Если у помещения несколько собственников, они все должны подтвердить, что согласны на перевод в жилой фонд.

Какие преимущества дает переоформление садовой постройки: когда это делать не стоит

Если дом в СНТ или ДНТ по документам значится жилым, владелец может рассчитывать на получение налогового вычета при продаже и уплате НДФЛ. На нежилые помещения льготы не распространяются. Соответственно, тот, кто будет покупать дачу с таким домом, также сможет воспользоваться вычетом и вернуть часть затраченной суммы.

Есть и еще несколько моментов, о которых не стоит забывать при переводе садового дома в жилой фонд в 2022 году:

В нежилом объекте, предназначенном для временного размещения, нельзя прописаться. Если же дом по документам числится жилым, можно подавать документы на регистрацию.

В зависимости от того, в какой зоне расположен объект, собственник может минимизировать расходы на оплату электроэнергии.

Не стоит спешить переоформить садовый домик в жилой дом, если собственник значится в списках лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, после перевода его могут исключить из очереди.

Также он может потерять право на иные преференции: субсидии, пособия на детей и т. д., в том числе из-за того, что жилая площадь на каждого члена семьи превысит допустимый предел. Юристы рекомендуют предварительно проверить все нормы, действующие на федеральном и региональном уровнях.

После перевода садового дома в жилой собственник может заметить разницу в начисляемом налоге на недвижимое имущество. Так как изменится категория объекта, контролирующие инстанции могут пересчитать кадастровую стоимость и соответственно налогооблагаемую базу.

Как признать садовый дом жилым: пошаговая инструкция

Порядок действий обозначен в Постановлении Правительства № 47. Если его нарушить, не подготовить определенный документ, в переоформлении могут отказать.

Этап 1. Обращение к кадастровому инженеру

При подаче заявления в администрацию муниципалитета в качестве приложений нужно предоставить:

межевой план участка;

кадастровый паспорт здания;

заключение о том, что объект является капитальным строением, пригодным для проживания.

Составить все перечисленные документы может кадастровый инженер. Обязательное условие — он сам или организация, в которой он работает, должны быть членами соответствующей СРО.

Этап 2. Подготовка документов

Помимо актов и планов, полученных от кадастрового инженера, собственник обязан передать на рассмотрение:

непосредственно заявление с мотивированной просьбой о признании садового дома жилым домом;

выписка из ЕГРН;

согласие всех сособственников объекта, заверенные нотариально.

Этап 3. Подача заявления и получение решения

Важный момент! Росреестр не занимается переводом нежилых помещений в жилые. Он только регистрирует изменения по факту.

Заявление можно подать либо в специальный комитет (комиссию) администрации муниципалитета, либо в МФЦ по месту жительства, если он предоставляет такие услуги.

В стандартном варианте, если заявитель не нарушил порядок признания садового дома жилым, предоставил все необходимые документы, ответ ему должны дать в течение 45 календарных дней. Важно знать, что решение может быть как положительным, так и отрицательным. В последнем случае члены комиссии обязаны обосновать свое решение.

Этап 4. Обращение в Росреестр для регистрации изменений и получение адреса

Если требование в части перевода дома, построенного на садовом участке, в жилой фонд удовлетворено, после получения решения заявитель может обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Заявление заполняется на месте в регистрационной палате. Заранее необходимо только оплатить государственную пошлину. На проведение регистрационных действий у Росреестра есть 14 дней.

Если цель собственника дома — прописка, ему дополнительно придется обратиться в градостроительный комитет муниципалитета для присвоения объекту адреса.

Почему могут отказать в переводе дачного дома из нежилого в жилое помещение

В отдельных ситуациях заявитель может получить отказ. Основные причины:

Дом не соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства.

Собственник предоставил не все документы. Исключение делается для выписки из ЕГРН. Ее администрация может запросить самостоятельно по каналам межведомственного взаимодействия.

Заявитель до перевода объекта в жилые не позаботился о том, чтобы зарегистрировать дом на садовом участке, получить свидетельство о праве собственности.

Документы и заявление поступили не от собственника, а от третьего лица, не имеющего необходимых полномочий. Как вариант, один из сособственников не согласен на перевод дачного дома в жилой фонд.

Участок не предназначен для капитального строительства, например, предоставлен для ведения огорода или значится в качестве пашни, пастбища и т. д.

На отправку мотивированного отказа членам комиссии дается три рабочих дня с момента вынесения решения. Если заявитель не согласен с содержанием полученного документа, у него есть право обратиться в суд. Но, как показывает судебная практика, оспорить отказ в признании садового дома жилым можно только в отдельных случаях. В большинстве случаев судьи поддерживают решение комиссий (комитетов). В этом случае собственнику остается устранить указанные нарушения и подать заявление заново.

Заключение

Основное отличие жилых домов и садовых домов в том, что в первом можно проживать постоянно вне зависимости от времени года, во втором — сезонно, преимущественно летом. Основное же предназначение такого объекта — хранение инвентаря.

Если садовый дом соответствует требованиям, перечисленным в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28.01.2006, его можно перевести в жилой фонд. Далее в нем можно оформить прописку.

Для переоформления потребуется межевой план на участок, кадастровый паспорт на здание и техническое заключение о состоянии садового дома и возможности признания его жилым. Заявление подают в специальный комитет при местной администрации. Решение в среднем выносится за 45 дней. Если оно положительное, документы передаются в Росреестр для регистрации изменений. Отказ можно опротестовать в судебном порядке.